ما يحق لمالك البيت وما لا يحق له في إنجلترا: دليل المستأجر بعد قانون 2025

معظم من يفقدون بيوتهم في إنجلترا يفقدونها لأنهم حزموا أغراضهم بمجرد أن وصلتهم ورقة. والورقة ليست قرار إخلاء. ومنذ 1 مايو 2026 لم يبق للمالك ذلك الإشعار القديم الذي كان يُخرج المستأجر بلا سبب مذكور، وهو ما كان يُعرف بإشعار المادة 21 (Section 21): أُلغي، وتحوّلت عقود الإيجار الخاصة في إنجلترا — إلا استثناءات قليلة يأتي ذكرها في آخر هذا الدليل — إلى عقود دورية بلا تاريخ نهاية. فإن أعطاك أحد ورقة اسمها Section 21 اليوم، فهي ورقة لا أثر لها.

والاعتقاد المقابل خطأ أيضاً. الإخلاء ما زال ممكناً، وبعض الأسباب لا ذنب لك فيه: يريد المالك السكن في البيت، أو يريد بيعه. الذي تغيّر أن كل الطرق تنتهي الآن عند قاضٍ، ويتحقّق القاضي من أمور لم يفعلها كثير من المالكين.

وقبل هذا كله: «المملكة المتحدة» في قوانين الإسكان ليست نظاماً واحداً بل أربعة أنظمة. وكل ما في هذا الدليل يخصّ إنجلترا؛ فلويلز قانونها الخاص بمصطلحات ومُدد إشعار مختلفة، ولإسكتلندا عقدها ومحكمتها، ولإيرلندا الشمالية نظام ثالث. فاعرف في أي بلد من الأربعة تستأجر قبل أن تعتمد على سطر واحد هنا.

الورقة طلب موجَّه إلى المحكمة، لا قرار بإخراجك

الترتيب ثابت ولا يوجد فيه طريق مختصر:

• إشعار يذكر السبب؛
• انتهاء مدة الإشعار؛
• دعوى استرداد حيازة؛
• حكم بالإخلاء؛
• أمر تنفيذ؛
• مُنفّذو المحكمة (bailiffs).

ولا يستطيع إخراجك من البيت إلا هؤلاء. والمالك الذي يغيّر الأقفال، أو يُخرج أغراضك، أو يقطع الكهرباء والماء ليجعل البيت غير قابل للسكن، يرتكب جريمة بموجب قانون الحماية من الإخلاء لسنة 1977، وتلاحق المجالس المحلية مرتكبيها قضائياً فعلاً. فإن حدث هذا، اتصل بالمجلس المحلي واطلب موظف علاقات الإيجار (Tenancy Relations Officer)، وبالشرطة إن كان يحدث في اللحظة نفسها. وهذا الحق مطلق، لا يتوقف على سلامة أوراقك ولا على تأخرك في الإيجار.

أهم سببين في الواقع لا ذنب لك فيهما: أن يريد المالك أو أحد أقاربه المقرَّبين السكن في البيت، أو أن ينوي بيعه. في الحالتين مدة الإشعار أربعة أشهر، ولا يجوز أن يُلزمك أي منهما بالخروج في الاثني عشر شهراً الأولى من العقد؛ وهذا لا يعني أن الإشعار باطل إن وصلك داخل السنة الأولى، فانظر إلى تاريخ انتهائه لا إلى تاريخ وصوله. ومن استرد بيته بأحد هذين السببين لا يجوز له إعادة تأجيره ولا عرضه للإيجار لمدة اثني عشر شهراً. فإن رأيت الشقة التي قيل إنها «تُباع بشكل عاجل» معروضة للإيجار بعد شهرين، فهذه مخالفة يمكن أن يفرض عليها المجلس المحلي غرامة؛ وهي غرامة يقرّرها المجلس ولا تقع تلقائياً، وللقيد استثناءات محدودة — فأبلِغ المجلس، وراقب الإعلانات.

أما التأخر الجسيم في الإيجار فمدة إشعاره أقصر بكثير: أربعة أسابيع. وإن أردت أنت أن تترك البيت، فإشعارك شهران، ينتهي مع نهاية دورة إيجارية. قائمة الأسباب ومُدد الإشعار الحالية على موقع gov.uk.

التأمين ليس مبلغاً في جيب المالك، وعدم تسجيله يوقف الإخلاء نفسه

مبلغ التأمين (deposit) يجب أن يوضع في أحد ثلاثة أنظمة حكومية معتمدة خلال 30 يوماً، وخلال المدة نفسها تُسلَّم لك المعلومات المقرَّرة مكتوبة: في أي نظام هو، وكيف تستعيده. والمبلغ مُقيَّد بسقف محسوب بعدد أسابيع من الإيجار، وله سقف مختلف في الإيجارات المرتفعة، والسقف الحالي يُقرأ من gov.uk لا من الوسيط العقاري.

وهنا ما يجهله أكثر الناس. منذ مايو 2026 لا تستطيع المحكمة أن تصدر حكماً بإخلائك، في كل الأسباب تقريباً، إن لم يكن التأمين مُسجَّلاً وإن لم تُسلَّم لك تلك المعلومات؛ والاستثناء الوحيد عملياً هو أسباب السلوك المؤذي الجسيم. فإذا وصلك إشعار، فتحقّق من ثلاثة أمور قبل أي شيء آخر:

• هل التأمين مسجَّل؟ الأنظمة الثلاثة هي Deposit Protection Service وTenancy Deposit Scheme وmydeposits، ولكل منها صفحة بحث تحتاج إلى رقم التأمين أو إلى اسم عائلتك والرمز البريدي، وتخبرك إن كان التأمين مسجَّلاً عندها وإن رفض المالك أن يخبرك؛
• هل وصلتك المعلومات المقرَّرة مكتوبة داخل الثلاثين يوماً؟
• ما السبب المذكور في الإشعار، وما تاريخ انتهائه؟

فإن لم يكن التأمين مسجَّلاً، لن تتقدّم الدعوى حتى يصحّح المالك وضعه؛ وهو قادر على التصحيح، فهذه ورقة تفاوض ووقت، لا حصانة دائمة.

وهناك قيد ثانٍ يعمل بالطريقة نفسها في الطريق: على المالك أن يسجّل نفسه وكل بيت يؤجّره في قاعدة بيانات حكومية جديدة، ومن لم يسجّل يُمنع كذلك من الحصول على حكم إخلاء، بالاستثناء نفسه لأسباب السلوك المؤذي. ويُعمل به في منطقة قبل أخرى، فاعرف من gov.uk هل وصل إلى منطقتك.

وما يُطلب منك قبل السكن صار مُقيَّداً كذلك. لا يجوز طلب أي إيجار مقدماً قبل توقيع العقد، ولا أكثر من شهر واحد بعد التوقيع. ومن ليس له سجل ائتماني بريطاني يُطلب منه غالباً ضامن أو إيجار سنة كاملة مقدماً؛ والثاني لم يبق مشروعاً. والمالك ملزم بنشر سعر إيجار معلن، ويُمنع من طلب مزايدة فوقه أو قبولها، ورفض تأجيرك البيت لأنك تتلقى إعانات أو لأن لديك أطفالاً صار غير قانوني. أما التحقق من حقك في الإقامة والاستئجار (Right to Rent) فهو التزام على المالك لا ورقة ضغط بيده؛ وكان الخوف من الشكوى يُستغل في السابق من خلال إشعار «بلا سبب»، وهذا الإشعار لم يبق له وجود.

التزام المالك بالإصلاح لا يبدأ إلا من اللحظة التي تُبلغه فيها كتابةً

المادة 11 من قانون المالك والمستأجر لسنة 1985 مُدرجة ضمناً في كل عقد إيجار سكني قصير تقريباً، ولا يمكن التنازل عنها باتفاق: هيكل البناء وواجهاته الخارجية، وشبكات الماء والغاز والكهرباء والصرف والتدفئة والماء الساخن، كلها على المالك. وأي بند في عقدك يجعل الغلاية (boiler) مسؤوليتك بند باطل، ولا يصحّ لأنك وقّعت عليه. وإن كان البيت غير صالح للسكن، ومن ذلك الرطوبة والعفن، فقانون سنة 2018 عن صلاحية المساكن للسكن الآدمي يتيح لك مقاضاة المالك بنفسك بلا انتظار لأحد.

ولا ينشأ الالتزام إلا بالإبلاغ. وهنا تموت أكثر قضايا الإصلاح بهدوء: كانت الشكوى شفهية، على السلّم، بلا تاريخ، ولا دليل على أن المالك كان يعلم. أبلِغ كتابةً في كل مرة، واحفظ الرسالة — ورسالة واتساب دليل مكتوب — وصوّر العطل بتاريخ ظاهر. ويمكنك أن تطلب من قسم الصحة البيئية (Environmental Health) في مجلسك المحلي أن يُعاين البيت ويأمر بالإصلاح، مجاناً وبلا حاجة إلى موافقة المالك. أما المُدد الزمنية الملزمة للإصلاح (Awaab's Law) فهي في الإسكان الاجتماعي حتى الآن.

زيادة الإيجار: طريق واحد، والاعتراض لم يبق مخاطرة

إشعار بموجب المادة 13، على النموذج الحكومي المقرَّر، بمهلة شهرين على الأقل، مرة واحدة في كل اثني عشر شهراً، ولا يجوز في السنة الأولى من العقد. ولا شيء غير ذلك يصلح: لا بند في العقد يربط الإيجار بنسبة سنوية، ولا رسالة، ولا مكالمة. وإن دفعت زيادة لم تُبلَّغ بها بالشكل الصحيح، فأنت من رفع إيجار نفسه.

ويمكنك الاعتراض قبل تاريخ بدء الزيادة أمام محكمة الدرجة الأولى (First-tier Tribunal)، وهي ليست محكمة بالمعنى المعروف، بل جهة مختصة بنزاعات العقارات تفصل على الورق أو في جلسة قصيرة. والاعتراض لم يبق مقامرة: لا تستطيع المحكمة أن تُقرّر إيجاراً أعلى من الرقم الذي طلبه المالك، والإيجار الجديد يبدأ من تاريخ القرار ولا يُطبَّق بأثر رجعي، ولها أن تؤخّر الزيادة حتى شهرين إضافيين إن كانت تُسبّب عُسراً بالغاً. والجزء غير المريح: المعيار هو ما يستحقه البيت في السوق، لا ما تقدر أنت على دفعه، والاعتراض على طلب لا يتجاوز سعر السوق يُرفض في الأغلب. وهناك الآن رسم على تقديم الطلب، ومعه نظام إعفاء من الرسم لمن لا يقدر عليه؛ فاطلب الإعفاء مع الطلب نفسه.

الدخول إلى البيت: إشعار كتابي قبل 24 ساعة، والمفتاح ليس إذناً

للمالك حق الدخول للمعاينة والإصلاح، في ساعات معقولة، بإشعار كتابي قبل 24 ساعة على الأقل. وهذا حق في أن يطلب بالشكل الصحيح، لا حق في أن يدخل؛ ويمكنك رفض الموعد المقترح واقتراح غيره. ودخوله بمفتاحه، أو تكرار حضوره بلا إشعار، قد يرقى إلى المضايقة المعاقب عليها بقانون 1977. لكن رفض كل دخول، بما في ذلك فحص سلامة الغاز أو إصلاح فعلي، يجعلك أنت المخالف ويمنحه سبباً.

إن كان المالك يسكن معك، فمعظم ما سبق لا ينطبق عليك

كل ما سبق مبني على أن عقدك عقد إيجار مضمون (assured tenancy): لك حيازة خاصة بمسكنك أو بغرفتك، والمالك لا يسكن معك. أما إن كنت في بيت يسكنه مالكه معك، فأنت في القانون «ساكن مستثنى» (excluded occupier): لا التزام بتسجيل تأمينك، ولا حاجة إلى حكم محكمة لإنهاء إقامتك، ومهلة معقولة هي كل ما تحصل عليه. وقانون 2025 لم يمسّ هذا الفاصل. وخارج النظام أيضاً سكن الطلاب المبني لهذا الغرض والعقود باسم شركة، وبقية الحالات على gov.uk. وإن كنت تستأجر غرفة من شخص هو نفسه مستأجر، فاعرف من يملك العقار فعلاً قبل أن تحتاج إلى معرفته.

أغلى خطأ

أن تخرج في التاريخ المكتوب على الإشعار. ذلك التاريخ هو اليوم الذي يجوز فيه للمالك أن يبدأ دعواه، لا اليوم الذي يجب أن تكون قد رحلت فيه. والخروج طوعاً يُنهي عقدك، ويُنهي كل دفاع كان لك، وقد يغيّر تقييم المجلس المحلي لما إذا كنت قد جعلت نفسك بلا مأوى بإرادتك (intentionally homeless)، وهو تقييم يترتب عليه واجب إسكانك. وإن كان الإشعار بسبب متأخرات الإيجار، فالسبب الإلزامي للمتأخرات يشترط أن تكون عند الحد أو فوقه في يوم الإشعار وفي يوم الجلسة معاً، والحد محسوب بأشهر من الإيجار لا بمبلغ ثابت. وهنا تفصيل يهمّ كثيرين: المتأخرات التي تراكمت فقط لأن دفعة الاعتماد الشامل (Universal Credit) لم تكن قد وصلت بعد لا تُحسب في هذا الحد، فاحمل سجل الدفعات معك إلى الجلسة. والدفع الذي ينزل بك تحت الحد قبل الجلسة يُسقط السبب الإلزامي، لكن المالك غالباً يستند في الإشعار نفسه إلى أسباب تقديرية للمتأخرات، وفيها تقرر المحكمة ما إذا كان الإخلاء معقولاً؛ فالدعوى لا تزول بالدفع، والجلسة تبقى مهمة. واطلب المشورة قبل الجلسة لا بعدها؛ صفحات منظمة Shelter ونص قانون حقوق المستأجرين لسنة 2025 متاحان مجاناً.

---

هذه معلومات عامة عن طريقة عمل الإجراء، وليست استشارة تخص حالتك. الحدود والرسوم والمواعيد تتغير — راجع المصدر الرسمي المذكور أعلاه للأرقام الحالية، أو اسأل متخصصًا يستطيع رؤية تفاصيل وضعك.